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【分享】房地产发展的危与机 ——从两会政策解读房地产行业

【分享】房地产发展的危与机 ——从两会政策解读房地产行业

* 来源 : 美吉特小额贷款公司 * 作者 : admin * 发表时间 : 2016-07-01 * 浏览 : 21

一、房地产发展的目前现状。

当前房地产行业处于长周期的调整期,主要体现在:投资增速下滑、销售增速放缓、库存压力大、景气度下滑,加上我国人口结构的变化导致中长期房地产市场需求不足,房地产行业面临内外压力,这种状况在2016年难以得到有效改变。政策刺激带来的销售温和回暖并不能改变整个行业下行的趋势。房地产的库存和房地产企业的资金压力都在持续加码。房地产行业告别高速增长,行业改革需求加大。 2015年以来全国整体的楼市销售在政策不断利好的刺激下,温和回暖。由于房地产市场在需求和盈利两方面均面临拐点,投资属性已明显减弱,因此2015年房地产市场企稳回升,整体处于弱复苏,大幅反弹的可能性不大。2015年,商品房销售面积128495万平方米,比上年增长6.5%,增速比1-11月份回落0.9个百分点。其中,住宅销售面积增长6.9%,办公楼销售面积增长16.2%,商业营业用房销售面积增长1.9%。商品房销售额87281亿元,增长14.4%,增速回落1.2个百分点。其中,住宅销售额增长16.6%,办公楼销售额增长26.9%,商业营业用房销售额下降0.7% ,库存继续增加。我们仍然看到,房地产开发投资增速下行趋势没有改变。

由于一线城市在经济增长、产业聚集以随着政府一系列关于房地产政策的出台,我国房地产行业出现回暖迹象,许多城市的房价都在上升期。热点城市住宅交易量明显上升。在住宅交易回暖的过程中,房地产市场出现新的运行特征,将对房地产业数量型增长模式提出巨大挑战,值得高度关注。当前我国房地产市场出现新运行特征,与人口结构趋势性拐点和老龄化加快密切相关。据机构研究,我国购房主力人口将于近年达到峰值,并将从2018年开始趋势性下降。而老龄化进程加快将引发住宅空置问题。

二、当前房地产行业发展的“危”。

今年房地产销售总体上偏冷,一线城市好于二线城市,二线城市好于三四线城市。因总体上仍然供大于求,待售房也许需要五到十年才能卖完,所以2016年情况不会有明显的改善,可能还会继续恶化。目前商品房库存巨大,有增无减。特别是全国商业库存比住宅库存风险大,二三四线城市土地供应过剩。如何去化库存与防止过剩的供应,是2016年政府主要的任务。房屋新开工面积同比增速在2014 年2月突降至-27.4%,且自此持续负增长达20 个月之久。目前降幅在缓慢缩小中,但预计负增长状态仍将持续。本年购置土地面积连续 9 个月同比降幅超过 30%,且仍未见企稳迹象;土地成交价款也连续9 个月同比降幅超过20%。 房地产开发投资增速从2014年2 月开始持续下滑。至2015 年10 月已连续下滑20个月,持续时间之长创 1999年以来之最;增速也从2013年底的 19.8%下降至 2%,增速为 1999 年以来的历史第二低点(2009 年2 月1%的增速为1999年以来最低值)。从各项先行指标判断,房地产开发投资增速下滑趋势仍将延续。

[引入:十二届全国人大四次会议记者会---住建部部长陈政高等答记者问。]

【中华建筑报记者】请问陈部长,从您刚才介绍的情况来看,房地产市场已经呈现了企稳的态势,鉴于房地产对宏观经济的重要作用,是否表明经济下行压力的主要方面正在化解?谢谢。

【陈政高】房地产和民生、国民经济、社会都有着紧密的联系,都产生了很大的影响。在民生方面,城镇的人均住房面积已经由1978年的6.7平方米增加到2012年的32.9平方米,而且居民的财富大部分都体现在住宅上,体现在房产上,这是在民生方面的变化。

  在城镇化方面,房地产也起到了作用。现在我们的城镇常住人口已经达到了7.7亿,改革开放初期的1978年是1.7亿,这么大数量的城镇化过程需要提供住宅。

  房地产对经济拉动方面,作用也是很大的。去年房地产增加值占整个GDP的比重达到了6.1%,房地产开发投资一般情况下占城镇固定资产投资的20%,大家都知道去年有所变化,占到了17%。所以,和经济发展也是密切相关的。

  因为房地产和民生密切相关,和城镇化密切相关,和国民经济、社会发展密切相关,我们一定党按照党中央国务院要求,认真做好房地产各项工作,保持房地产市场平稳健康发展。

三、当前房地产行业发展的“机”。

 房地产多元化经营趋势加快,楼市需求仍未见顶,一线城市具有强支撑,政策勒绊解除,改善型需求盛筵开启,增量到存量的时代接力,地产量价齐升,可能重回13亿规模。

[引入:十二届全国人大四次会议记者会---住建部部长陈政高等答记者问。]

【江苏新闻广播记者】我的问题是继续追问房价。最近一些城市的房价涨得很厉害,像北京、上海、深圳,有些媒体报导说一夜之间涨了几十万。但是在二线城市,我来自江苏南京,南京虽然是二线城市,但是房价已经直逼一线,今年1月份南京有一块商品房的地价已经拍出了4.2万一平米,老百姓都感觉房价涨疯了,想问问陈部长您怎么看眼下房价疯涨的原因,有没有办法促进理性回归?

  【陈政高】房价问题是全社会高度关注的问题,因为房价问题事关每一个居民的切身利益,也事关房地产的平稳健康发展,还事关经济社会发展的全局。我前面已经说过,现在中国房地产一个重要特点就是分化越来越严重,在价格上也体现了这个特点。三四线城市的价格现在大体上是回落的,问题和矛盾主要集中在一线城市和一部分二线城市。现在我们的一项重要任务是稳定一线城市和部分二线城市的房价。 大家都知道,春节后一线城市房价发生了很大变化,上涨过快。一线城市都主动履行了调控的主体责任,采取了很多措施和办法:一是实行严格的限购政策,实行严格的税收和金融政策;二是增加土地供应,而且公布于众,稳定预期;三是增加中小套型的供应数量,特别是搞好保障性供应建设;四是打击各种违法违规行为;五是主动发声,引导舆论。

  与此同时,中央各个部委也讲了明确的意见。 通过这些工作,我们通过网签数据看,已经收到了一定的成效。 部分二线城市春节后房价也上涨过快,我们也密切关注,随时沟通。现在二线城市在这方面也都采取了许多措施来稳定房价。 我们除了要做好一线和部分二线城市的房价稳定工作以外,还要抓好价格的监测,随时发现问题,及时提出对策,努力保持房地产市场平稳健康发展。谢谢。

四、2016年发展趋势分析及展望。

2016 年的房地产市场仍将以稳为主,且分化明显。一二线重点城市今年市场较为火热,2016年预计政策放松空间有限,市场局面主要由库存降低后的供求相对平来决定。大部分三四线城市库存压力大,因 2015 年表现低迷,预计宽松的政策将继续加码。老龄化进程加快,影响房地产需求释放;城镇化对房地产行业的促进作用或将减弱;土地供应偏紧,价格涨幅较大;租金回报率偏低,投资属性减弱。相应配图_副本.jpg去库存是2016年房地产市场的重要任务。(1)高层近期频繁表露刺激住房需求、缓解房地产高库存压力的意愿,预计政策将继续宽松,成为地产股的催化剂;(2)2015年持续大幅度负增长的新开工对于 2016 年的楼市来说也是从另一个角度“降库存”;(3)房企相对充裕的资金储备,以及房企自身的转变等成为迷雾中的曙光,为行业带来光明和希望。

(综合管理部整理)